初めに

住宅が欲しいが、実際どういう流れで作業を行っていけばいいのか分からない、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここではそういった方を対象にしまして、実際の住宅購入の流れを分かりやすくご紹介していこうと思います。

大まかにはこのような流れになります。

土地取得→建築計画→設計図・見積書の作成→建築請負契約の締結→建築確認申請→建築確認通知書→地鎮祭→着工→
上棟式→竣工・完了検査→引渡・引越し→登記→完成残金支払い

地鎮祭・上棟式は、近年執り行わない方もおられ、自由に選択できます。
また、融資を申し込みたいという方については、融資の手続きが別途必要です。
その内容については左の項目の中に記入してありますので、どうぞご覧下さい。

左の項目をクリックすると該当の項目が表示されます。

土地取得

まず土地を探さなくてはなりません。自分で土地を持っている場合はいいですが、たとえば親が所有している場合、贈与税など税金についても考えなくてはなりません。
もし親も持っていない場合、まったく新たに土地を購入しなくてはなりません。
この場合も当然税金が絡んできます。
ではどのような税金がかかってくるのでしょう。
土地については以下の税金があります。
 ○印紙税
 ○登録免許税
 ○不動産取得税
 ○贈与税
印紙税とは、不動産売買契約書や建築工事請負契約書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書を作成したときに、その文書に収入印紙を貼って払う税金のことを言います。
 <基本例>1,000万〜5,000万まで・・・2万円、 5,000万〜1億まで・・・6万
登録免許税とは、不動産の登記をするときに支払う税金のことを言います。
 <基本例>固定資産税評価額×5%
不動産取得税は、土地または家屋を取得したときに支払う税金のことを言います。
 <基本例>土地の固定資産税評価額×4%
贈与税とは、個人から財産をもらった場合に、もらった人にかかる税金のことを言います。
 <基本例>(贈与を受けた財産の価値−基礎控除110万)×贈与税の税率
 
以上の税金制度には様々な特例により減税措置がとられています。
しかし、その内容には期限がもうけられており、そのたびに再度検討され続けています。
そのため、最新の情報は専門家に聞くのがよいと思われます。
税金はリアルタイムに変更されているということを覚えておきましょう。

建築計画

だいたいの建物規模や、予算、工期、建物の仕様、様式、工法等の打ち合わせを行います。
ローンを組む場合は、この段階で、融資機関(銀行か住宅金融公庫か)の決定をします。
また、融資金額、金利、返済期間の決定をします。
自分の返済能力を考慮し、月当たりの返済金額は慎重に決めましょう。
途中でまとめて支払うことはできますが、多すぎる返済金額を少なくすることはできません。
融資機関と内容が決まると、融資申し込みをします。
金融公庫にした場合、このあとに融資予約通知書という融資の予約ができた旨の通知が送られてきます。

設計図・見積書の作成

次に細かい内容の決定を行います。
どのような間取りがいいか、予算はいくらまで出せるか、建物をいつまでに完成したいか等の検討を行います。
お客様の要望を聞き、図面と見積もりの作成を繰り返して、希望の予算、内容になるまで話を詰める作業をします。
この段階までに、ある程度のイメージがあると、話し合いがスムーズに行われるでしょう。
また、見積もりで見方が分からない場合などは、業者にどんどん聞くことが大切です。
あいまいにしておくと、後からトラブルになりかねません。
見積書は基本的に消費税が入っていないので、その分も予算に入れておくようにしてください。
この作業を念密に行い、希望通りのマイホームになるようにしましょう。
自分の希望を明確に伝えることが重要です。

建築請負契約の締結

見積書の通りの住宅を、誰と誰が、どこに、いつまでに、いくらで、どのような条件で支払うかを定めた文書のことをいいます。
この契約書についている規約は必ず読むようにしましょう。
意味が分からないときは、業者に直接聞きましょう。
また、この時点での見積書は契約書の裏付けにもなる、大変重要なものですので、大切に保管してください。
このとき発生する税金は以下のものがあります。
 ○印紙税
建築請負契約書に収入印紙を貼ることで税金を支払います。金額に応じて金額が変わります。詳しくは「土地取得」の項目をご覧下さい。

建築確認申請

役所から建築許可をもらうための手続きです。
都市計画区域内に建てられる住宅については、建築確認申請が必要になります。
この申請は、一般的には業者が代行して行うものです。
建物の大きさにより、それに応じた確認申請手数料が発生します。
確認申請手数料と申請に伴う設計図書の作成費がかかるので、通常40坪ほどで約15万円程度かかります。
軽米組ではこれらの費用については、工事代金の中に入っています。
金融公庫で融資を受ける場合は、この段階で設計図書の審査も同時に行います。
審査後、設計図が融資のできる内容だということを知らせる「設計審査合格通知」が送られてきます。

建築確認通知書

建築確認申請を提出後、設計図の内容が建築基準法に違反していないことを確認してもらい、建築主事から建築確認済み証が交付されます。
この証書が送付され、なおかつ住宅金融公庫の場合は、設計審査合格通知書が送付さると、着工できる準備ができたことになります。
通常の住宅だと、1週間位かかります。

地鎮祭

「地鎮祭」は工事に先立ち、土地の神を祝って敷地を清め、工事中の安全と建築物が何事もなく永くその場所に建っていられることを願うお祭りです。
一般には神式で神主さんが行いますが、仏式・キリスト教式で行っても構いません。
お客様は、お供え物を一式用意します。
米1合、清酒1升、塩・水1合、魚(鯛又は鰹節・するめ・昆布等)、野菜(大根・人参・蓮根・菜物等)、果物(季節のもの)、紙コップまたは湯のみ(人数分)をご用意してください。
分からない場合は、業者に頼むか、商店に地鎮祭のお供えの旨を伝えれば、たいていのところでは用意してもらうことができるでしょう。
地鎮祭は、大安吉日に行います。
この儀式は強制ではなく、最近ではこれらの儀式をしない場合や、地鎮祭と上棟式のどちらか一つだけを行うといったことも増えてきました。

着工

いよいよ着工になります。
建設中は、できれば現場に来て、契約内容の通りに工事が行われているか確認することが大切です。また、来られないときでも、写真などで現場の状況を把握しておくと、あとからのトラブルを防ぐことができます。
業者任せにしないことが大切だと思います。
特に基礎などは、住宅にとっては大変重要な部分です。手抜き工事をされないように十分注意しましょう。
おかしいと思うことがあったら、現場代理人に直接聞くといいでしょう。
また、近年手抜き工事の対策として、法律で、請負者(建設業者)は構造上主要な部分については10年間保証しなければならないと決められています。
その内容については十分理解しておきましょう。

上棟式

工事関係者を慰労し、これからの無事と完成までの順調な進行を関係者にお願いするのが上棟式です。
神官を頼まずに行うこともあるようです。
地鎮祭と同じく大安吉日に行います。
工事の進み具合を見て、日時の決定は2週間くらい前に決定しておくとよいでしょう。
上棟式では次のような事を行います。
棟梁の手で、一番高い棟木に幣串を立て、破魔矢を飾り、四隅の柱に酒と塩と米をまいて建物を清め、上棟式の始めとします。
幣串は式のあと、屋根裏に収めて永久に保存される。
地域によっては建主自身が棟木の所に上がって、お祓いをしたり餅まきをしたりする。
以上のような感じです。
地鎮祭の項目でも説明したように、この儀式を省略する場合もあります。
また、住宅金融公庫で融資を受ける場合は、この時点で中間検査を受け、中間資金の受け取りをすることができます。

竣工・完了検査

建物が完成すると、お客様に内部を見ていただくことになります。
契約と違うところがないか、確認していただきます。
また、この段階に至る少し前に、引っ越しの日などの打ち合わせをしておきます。
追加工事があるときは、この時点で金額を確認しておくと良いでしょう。

確認申請を出した物件に必ずあるもので、確認申請提出時にOKだった建物が実際に、同じ内容で建っているかを確認するためのものです。
この検査はあくまで法律に違反していないかを確認するものであって、クロスの種類などを厳しくチェックしているわけではありません。
金融公庫で融資を受けている方は、この時点で公庫の検査も同じく受けます。
提出した設計図書と同じ建物ができているか検査します。

引渡・引越し

完了検査の合格を受けて、初めて引渡・引越ができる状態になります。
原則、完了検査が終わらないと、その住宅に住むことができないとされています。
各種住所変更などの手続きを行いましょう。
引渡を受けた時点で、不動産取得税という税金がかかってきます。
不動産取得税は、土地または家屋を取得したときに支払う税金のことを言います。
 <基本例>家屋の固定資産税評価額×4%
上はあくまで基本例で、この税金にも住宅の場合は特例の減税措置がとられています。

登記

住宅が完成すると、建物の登記を申請します。
登記の種類については以下の通りです。
 ○表示登記
 ○保存登記
 ○抵当権設定登記
この3つの意味は以下の通りです。
表示登記・・・建物がその位置に実際建っていることを証明する登記
保存登記・・・建物の所有者が申請者のものであることを証明する登記
抵当権設定登記・・・建物を担保に融資を受ける場合にする登記で、この登記により、債務が不履行になった場合に、その目的物を競売にかけて、優先的にその売価をもらえるという権利を 得ることになります。この条件で、銀行、金融公庫はお金を貸すわけです。
この登記にも税金がかかります。表示登記、保存登記までだと、10万程度。
抵当権設定登記まですると、15万程度は費用としてかかります。
登記を自分で行いたいという方もいるかと思いますが、抵当権設定登記はそれなりの責任を負うことになるので、司法書士事務所に任せた方が安全です。

完了残金支払

引渡が終わると、最後に残金を支払います。
追加があるときは、別途請求書が送られてくるでしょう。
このあとは、固定資産税が毎年来るようになります。
土地・家屋の評価額は市役所が決定し、その金額によって、毎年かかる税金が決定されます。
土地の固定資産税は・・・
土地の固定資産税評価額×1.4%=A
家屋の固定資産税は・・・
家屋の固定資産税評価額×1.4%=B
A+B=土地・家屋にかかる固定資産税納付税額
となります。
なお、1.4%とは標準税率で、各市町村で2.1%を上限として独自に税率を定めることができます。富良野は現在1.4%のようです。
評価額は3年に1度見直しされます。